Com o reajuste do limite de preço para uso do FGTS, contratos de financiamento assinados nos últimos quatro anos ficaram de fora da nova regra, criando um cenário de incerteza que mobiliza instituições financeiras e agentes imobiliários.

Se você está planejando comprar um imóvel ou já assinou um financiamento nos últimos anos, este guia é para você. O recente reajuste no teto do valor dos imóveis financiados com FGTS trouxe novas oportunidades para muitos compradores, mas também criou um problema sério para quem fechou contrato entre  12 de junho de 2021 e 9 de outubro de 2025.

Vamos explicar, de forma clara e prática, o que mudou, quem foi afetado e quais são os possíveis desdobramentos no mercado imobiliário.

O que está acontecendo com o novo teto do FGTS?

O governo ampliou o valor máximo dos imóveis que podem utilizar recursos do FGTS. Em teoria, essa é uma boa notícia: mais imóveis passam a se enquadrar nas regras do SFH, permitindo acesso a juros menores.

Mas existe um ponto crítico:
os contratos assinados nos últimos quatro anos não foram contemplados pelo novo teto.

Isso criou um verdadeiro limbo regulatório, que já mobiliza bancos, agentes imobiliários e compradores que podem estar pagando juros acima do que pagariam com a nova regra.

1. Quem foi afetado pela mudança?

O impacto maior está nos financiamentos firmados entre 2021 e 2025, período em que:

• imóveis estavam com preços em forte alta;

• as taxas de juros subiram;

• o teto antigo do FGTS era mais baixo.

Essas pessoas fecharam contratos que hoje não podem ser migrados para as novas condições, mesmo que o imóvel se enquadre no valor atualizado.

Ou seja:
quem financiou recentemente pode estar pagando mais caro do que quem vai financiar agora.

2. Por que esses contratos não foram incluídos?

A exclusão não foi acidental. A mudança foi feita para valer apenas para novos contratos, evitando:

• aumento no custo dos subsídios habitacionais;

• reabertura de contratos já assinados;

• desequilíbrio na carteira dos bancos.

Porém, na prática, isso gerou uma diferença significativa entre compradores recentes e compradores futuros.

Diante dessa inconsistência, bancos e entidades do setor já estão pressionando o governo por uma solução.

3. Quais são os impactos no mercado imobiliário?

A exclusão dos contratos recentes cria efeitos em cadeia:

Descontentamento de consumidores

Muitos compradores podem se sentir prejudicados ao perceber que, se tivessem esperado alguns meses, teriam acesso a melhores condições.

Pressão sobre bancos

As instituições financeiras temem que a manutenção dessa regra gere:

• aumento na inadimplência,

• questionamentos jurídicos,

• perda de competitividade.

Por isso, elas já estão defendendo a inclusão de contratos recentes no novo teto.

Descompasso no mercado

Enquanto o crédito para novos compradores fica mais barato, quem assinou antes continua preso a condições antigas, com juros maiores.

4. O que pode acontecer daqui para frente?

O governo ainda não apresentou uma solução definitiva, mas três caminhos estão sendo discutidos nos bastidores:

• Incluir parte dos contratos recentes no novo teto, desde que atendam a critérios específicos.

• Criar um mecanismo de migração opcional, permitindo que contratos antigos sejam avaliados individualmente.

• Manter as regras como estão, apesar da insatisfação de bancos e consumidores.

Para o setor financeiro, no entanto, algum ajuste é visto como “quase inevitável”. A manutenção do cenário atual pode criar um desequilíbrio prolongado entre contratos antigos e novos, algo que bancos querem evitar para preservar a estabilidade da carteira de crédito.

5. O que o comprador deve fazer agora?

Se você pensa em comprar um imóvel, o momento pode ser favorável, afinal, o novo teto amplia o universo de imóveis financiáveis com FGTS.

Mas se você já tem um financiamento recente, vale:

• acompanhar atualizações da Caixa e do Conselho Curador do FGTS;

• revisar suas condições de financiamento;

• avaliar possíveis portabilidades ou renegociações;

• ficar atento às discussões sobre inclusão dos contratos antigos.

Uma mudança pode ocorrer nos próximos meses.

Conclusão

O reajuste do teto do FGTS beneficia novos compradores, mas criou um descompasso significativo para quem financiou nos últimos quatro anos. Esse limbo regulatório pressiona bancos e governo a buscarem uma saída que seja justa para os consumidores e sustentável para o setor.